ByggSMART-verkkomessujen seuraavat livepäivät ovat 7.- 8. lokakuuta!

ByggSMART-verkkomessujen seuraavat livepäivät ovat 7.–8.10.2021, jolloin rakennusalan mielenkiintoisimmat puheenvuorot suoratoistetaan studio-olosuhteista. Messukävijöille osallistuminen on maksutonta! Puheenvuorot suoratoistetaan messusivustolla. Puheenvuorojen tallenteet ovat vapaasti katsottavissa messusivustolla.

Ilmoittaudu mukaan, niin pidämme sinut ajan tasalla seuraavien livepäivien ohjelmasta!

Ripustusjousikannakkeet värinän- ja äänenvaimennukseen
Hyvin vaimentavat ripustusjousikannakkeet maalämpöpumppujen putkistojen asennukseen Sejolta.
ByggSMART-virtuaalitapahtuma tulee jälleen!
Haluamme kutsua teidät maksuttomaan ByggSMART-virtuaali­tapahtumaan, joka kokoaa yhteen kiinteistö- ja rakennus­alan päättäjät kuulemaan kuumimmat trendit ja puheen­aiheet 18. huhtikuuta 2024.
Koe Viron luonnon kauneus päivittäin Nerostein uudella kalkkikiven kuvioisella keramiikalla!
Reval Grey- pääsävy on harmaa. Kaarma Grey- pääsävy on vaaleanharmaa. Kuvassa näkyy kiven ulkonäkö päivänvalossa ja varjossa. Tuotetta ei ole lajiteltu värin tai kuvion mukaan.
Tavoitteena kiertotalouden ennätys
Yli puolet rakennuksen painosta kierrätysmateriaalia.

“Tapahtuma oli täynnä kiinnostavia puheenvuoroja, ja niitä oli helpompi seurata kotitoimistolta käsin.”

Kari, ByggSMART 2020 -osallistuja

Ilmoittaudu mukaan nyt!

RSS Error: https://www.projektiuutiset.fi/category/artikkelit/feed/ is invalid XML, likely due to invalid characters. XML error: > required at line 2, column 27

Forecon: Korjaustarpeen mallinnus näyttää tulevat korjausinvestoinnit

Tiedolla johtamisen rooli kiinteistöliiketoiminnassa tulee kasvamaan tulevaisuudessa yhä suuremmaksi. Nykyisen rakennuskannan vanhetessa laajemmat korjaamiseen liittyvät investointitarpeet tulevat ajankohtaiseksi aiempaa useammalla kiinteistöomistajalla, toteaa rakennusmarkkinoiden seurantaan ja analysointiin erikoistunut Forecon Oy. 

Suuri osa vuokra-asuntoyhtiöiden ARA-asunnoista on rakennettu 1990-luvulla, ja kiinteistöomistajien on Foreconin mukaan syytä varautua kasvaviin korjausinvestointeihin.

Kiinteistösijoitus- ja vuokra-asunto­yhtiöistä puhuttaessa toiminnan kannattavuus on usein vaakalaudalla varsinkin yksittäisten kohteiden osalta, kun suuremmat peruskorjaushankkeet tulevat ajankohtaiseksi. 

– Onkin tärkeää, että oman kiinteistöomaisuuden nykytila tiedostetaan riittävän ajoissa, jotta tuleviin investointitarpeisiin ehditään varautumaan oikealla tavalla ja riittävän ajoissa, Forecon Oy:n asiantunija Timo Koskinen sanoo. Forecon on vuosia tutkinut rakennetun ympäristön korjaus­tarpeen kehittymistä, jonka pohjalta on kehitetty etenkin kiinteistöomistajille suunnattu työkalu oman kiinteistöportfolion analysoimiseen. 

Korjaustarve on muutakin kuin peruskorjausta

Pohjimmiltaan tarve korjata muodostuu rakennuksille, sen osille sekä materiaaleille niille asetettujen tavoitteiden ja vaatimusten pohjalta. Korjaustarve realisoituu, kun rakennusosa tai sen materiaali ei enää pysty täyttämään sille asetettuja toiminnallisuuksia, jolloin voidaan puhua käyttöiän päättymisestä. 

– Käyttöikää ei kuitenkaan pidä sekoittaa tekniseen ikään, joka viittaa ainoastaan vanhenemisesta tai kulumisesta johtuvaan korjaustarpeen muodostumiseen. Teknisen iän lisäksi rakennusosan, -järjestelmän tai materiaalin korjaustarpeeseen vaikuttavat monet muutkin tekijät, kuten toiminnallisten vaatimusten muutokset tai vaikka ekologisuutta parantavat energiansäästötavoitteet, Koskinen toteaa. 

Korjaustarvetta arvioitaessa huomio kiinnittyy usein teknisiin vaatimuksiin ja sitä kautta muodostuvaan korjaustarpeeseen. Tätä voidaan pitää ymmärrettävänä, sillä teknisten ominaisuuksien vaatimustasot ovat helposti määritettävissä, ja ne usein asettavat takarajan, jolloin kohde on viimeistään korjattava. Vesikaton vuotaessa se ei enää täytä sille asetettuja teknisiä vaatimuksia ja korjaustarve on jo realisoitunut. 

– Toisaalta taas sisätilojen korjaustarve muodostuu usein toiminnallisten ja esteettisten vaatimusten muuttuessa; keittiökaappeja ei useinkaan vaihdeta koska niissä olisi teknisesti vikaa, vaan tarpeet visuaalisuuden ja toiminnallisuuden osalta ovat vuosien saatossa muuttuneet. Tällöin korjaustarvetta on vaikeampi arvioida, sillä vaatimustason asettaminen on subjektiivista, Timo Koskinen sanoo. 

Korjaustarvetta arvioitaessa ei pidä myöskään unohtaa kunnossapito- ja vuosikorjauksia eikä huollon roolia, jotka aiheuttavat suuren osan korjaamiseen käytettävistä kuluista. Rakennusosia korjataan sekä huolletaan paljon jo ennen peruskorjausta, jonka lisäksi nämä toimenpiteet myös määrittävät esimerkiksi peruskorjauksen ajankohtaa. Hyvänä pidetyn kiinteistön korjaustarve realisoituu todennäköisesti huomattavasti myöhemmin kuin kohteen, jonka kunnossa­pidosta on vuosien varrella tingitty. 

Korjaustarvemallinnuksen mahdollisuudet 

Kun tiedetään, mikä korjaustarvetta aiheuttaa, sitä pystytään myös mallintamaan ja toimen­piteitä tarkastelemaan erillisesti. Etenkin teknisistä vaatimuksista aiheutuva korjaustarve pystytään arvioimaan varsin tarkasti, kun jokaiselle rakennusosalle ja niiden materiaaleille on määritetty tekninen ikä. Myös muista syistä muodostuvaa korjaustarvetta pystytään mallintamaan, mutta eri tavalla. Esimerkiksi keittiöiden korjaustarpeen muodostumisessa on tutkittava tilastollisesti ja kokemusperäisesti sitä, kuinka pitkään keittiöt keskimäärin täyttävät käyttäjän asettamat vaatimukset vaikkapa toiminnallisuuden osalta. 

– Korjaustarpeen mallintaminen toimen­piteittäin on erinomainen työkalu selvitettäessä tarkemmin esimerkiksi kiinteistöomistajien kohteiden tulevia investointitarpeita keski­pitkällä ja pitkällä aikavälillä, Koskinen sanoo. 

Koskisen mukaan toimiva korjaustarvemallinnus avaa täysin uusia mahdollisuuksia tarkastella korjausrakentamisen sisältöä ja riittävyyttä sekä varautua strategisella tasolla muun muassa kasvavaan perusparannustarpeeseen jo varhaisessa vaiheessa. 

– Forecon määrittää korjaustarpeen kiinteistöomistajan kohteiden ominaisuuksien mukaan huomioiden muun muassa kohteiden laajuus sekä rakenne- ja julkisivu­materiaalit, jonka ansiosta laskennan loppu­tulokset ovat luotettavia, Timo Koskinen toteaa.

Suuret ja kalliit korjaukset 

Korjaamisen ajoittaminen ja korjaamisen pidemmän aikavälin suunnittelu nousee yhä tärkeämmäksi, kun korjaamisen volyymi niin kansantaloudessa kuin yksittäisillä toimijoilla nousee ja tulee pysymään suurena. Vanhenevassa rakennuskannassa korjaamisen osuus kiinteistöomistajien kustannuksista kasvaa ja taloudellisesti haastavin ajankohta ajoittuu noin 40–60 vuoden ikään, jolloin suurimmat kor­jaukset realisoituvat. 

– Korjaamisen oikea-aikaisella ajoittamisella saadaan merkittäviä teknisiä ja taloudellisia hyötyjä ja oikein ajoitetulla korjaamisella investointien määrä pystytään pitämään alhaisemmalla tasolla, Foreconin asiantuntija Timo Koskinen toteaa.

Samanaikaiset, laajat perus­korjaushankkeet saattavat ajaa yksittäisen taloyhtiön tai pienemmän vuokra-asuntoyhtiön taloudellisiin ongelmiin, kun muun muassa riittävän suuren rahoituksen saaminen saattaa vaikeutua. 

– Korjaamisen haasteet korostuvat etenkin alueilla, joissa on paljon vanhaa asunto­kantaa ja asuntojen kysyntä on heikkoa, jonka seurauksena kiinteistöomistajien tulee yhä useammin arvioida korjaamisen taloudellista kannattavuutta, Koskinen sanoo.

Kiinteistötarjontaa ja tarkemmin etenkin asuntotarjontaa joudutaan Foreconin mukaan  tulevaisuudessa sopeuttamaan muun muassa purkamalla tai muokkaamalla asuntoja eri käyttäjäryhmille tai muuhun käyttöön.

Ruukinrannan ilme Aurajoen rannassa kirkastuu

Aurajoen jokimaisemassa sijaitsevassa Asunto Oy Ruukinrannassa toteutetaan julkisivu- ja parvekeremontti, jossa julkisivu verhoillaan keraamisilla suurlaatoilla. Saneeraus tehdään vaalien talojen alkuperäistä ilmettä. Remontin ansiosta kiinteistön energiatehokkuus kasvaa merkittävästi.

Asunto Oy Ruukinrannan julkisivu- ja parvekekorjauksen rima on korkealla. Taloyhtiön kaksi rakennusta sijaitsee kaupunkikuvallisesti keskeisellä paikalla Aurajoen jokimaisemassa. Itäisen Rantakadun varrella olevat talot on suunnitellut Turun merkittävimpiin arkkitehteihin kuulunut Pekka Pitkänen. Hänen käden jälkensä näkyy monissa 1960–70-luvun asuinkerrostaloissa.

Ruukinrannan seitsemänkerroksiset talot ovat valmistuneet vuonna 1965. Vierekkäisissä taloissa on seitsemän porrashuonetta ja 121 asuinhuoneistoa, lisäksi katutason kerroksessa on liikehuoneisto. Talojen kerrosala on 9195 neliömetriä, josta huoneistoalaa on 6190 neliömetriä.

Isännöitsijä Teijo Hietanen Varsinais-Suomen Isännöintitalo Oy:stä ja asunto-osake­yhtiön hallituksen jäsen Risto Aaltonen kertovat, että remontti lähti liikkeelle vuonna 2019, jolloin hallitus teki päätöksen kuntotutkimuksesta.

– Talojen valkobetonielementti oli niin sanotusti nähnyt parhaat päivänsä ja oli paikoin rapautunut. Ikkunoita oli vuosien varrella osittain uusittu, mutta etenkin joenpuoleiset ikkunat ja parvekkeiden ovet olivat huonossa kunnossa. Kuntotutkimuksen jälkeen yhtiökokous antoi hallitukselle valtuudet edetä hankesuunnitteluun.

Hankkeen rakennuttajakonsulttina toimii Jyrki Alonen RTC Vahanen Turku Oy:stä.

– Kuntotutkimuksen mukaan korjaustarve oli ilmeinen, mistä toki kertoo myös rakennuksen ikä. Isoja ongelmia ei kuitenkaan ollut, joten hankkeen valmistelussa ja suunnittelussa voitiin edetä kiirehtimättä tavoitteena tilaajan toivoma laatutaso, Alonen sanoo.

Ruukinrannan ARA-tukeen kelpaava energiaremontti koostuu julkisivu- ja parvekeremontista sekä lämmöntalteenottojärjestelmän asentamisesta koneelliseen poistoilmanvaihtoon. Rakennusten E-luku vaihtuu G:stä C:ksi. Keraaminen suurlaatta on pitkäikäinen

Ruukinranta on Jyrki Alosen mukaan tyypillinen arkkitehti, professori Pekka Pitkäsen suunnittelema funktionaalinen asuinrakennus, jossa on nauhamainen parveke- ja ikkunalinja sekä hillitty värien käyttö.

– Hankesuunnitteluvaiheessa käytiin vuoro­puhelua kaupungin rakennusvalvonnan ja museo­keskuksen kanssa julkisivusta. Taloyhtiö olisi halunnut kasvattaa parvekkeiden kokoa, mutta sitä ei hyväksytty, koska se olisi rikkonut rakennuksen alkuperäisen ilmeen. Lisäksi keskusteltiin julkisivumateriaalista ja laattojen koosta.

Neuvottelujen jälkeen päädyttiin keraamiseen suurlaattaan, joka on valkoinen, kuten rakennuksen betonijulkisivut ovat aikoinaan olleet. Ruukinranta on ensimmäinen kerrostalokohde Turussa, jonka julkisivu verhoillaan suurlaatalla.

– Keraaminen suurlaatta on hankintahinnaltaan arvokkaampi kuin muut materiaalivaihto­ehdot, mutta sen elinkaarikestävyys on parempi, Jyrki Alonen kertoo. 

Pitkäikäinen laatta kestää hyvin muun muassa vaihtelevat sääolosuhteet, ja sen ulkonäkö pysyy hyvänä vuosien saatossa.

Kun hankesuunnitelman ja neuvottelujen kautta oli päätetty suurista linjoista, antoi yhtiö­kokous taloyhtiön hallitukselle luvan alkaa suunnitella ja kilpailuttaa julkisivu- ja parveke­remonttia. Hankkeen arkkitehtuuri- ja rakennussuunnittelusta sekä valvonnasta vastaa Vahanen.

– Taloyhtiössä on kaikki remontit tehty periaatteella, että tehdään kunnolla tai ei tehdä ollenkaan. Näin toteutettiin aikoinaan perinteinen putkiremontti ja samoin tehdään tämä julkisivusaneeraus. Yhtiökokouksissa ei ole jouduttu äänestämään vaan hallituksen esitykset on hyväksytty yksimielisesti, Risto Aaltonen antaa kiitokset osakkaille.

Ruukinrannan julkisivu- ja parvekeremontin kustannusarvio on noin viisi miljoonaa euroa, johon saadaan ARA:lta energia-avustusta.

Vanha betonijulkisivu ja eristeet on purettu, uusia eristeitä asennetaan ja sisäkuoren tiiveys varmistetaan. Eristeiden päälle tulee alumiinirunko, johon kiinnitetään keraamiset suurlaatat. Energiatehokkuus kasvaa

Julkisivu-, parveke- ja ikkunaremontin ansiosta rakennuksen energiatehokkuus kasvaa. Uuteen julkisivuun asennetaan yhteensä 225 millimetrin verran lämmöneristettä. Vanhat ikkunat ja parvekeovet vaihdetaan nykyaikaisiin ja energiatehokkaisiin puualumiini-ikkunoihin ja -oviin, jotka eristävät hyvin myös ääntä. Tämä on tärkeää, koska kiinteistö sijaitsee vilkkaan kadun varrella.

Energiatehokkuuden paranemisesta kertovat yleispätevät luvut. Jyrki Alosen mukaan 1960-luvun kerrostalon julkisivun lämmöneristävyyden U-arvo on tyypillisesti noin 0,45, ja kun tehdään nykymääräysten mukaan saneeraus, alenee se noin 0,17:ään. Muutos on merkittävä ja näkyy energiankulutuksessa: rakennuksen E-luku paranee luokasta G luokkaan C.

Oleellisena osana Ruukinrannan energiatehokkuuden kasvattamiseen kuuluu erikseen toteutettava lämmön talteenottojärjestelmä. Kiinteistössä on koneellinen poistoilmanvaihto.

Kun julkisivu- ja parvekeremontti lyötiin lukkoon syksyn 2021 yhtiökokouksessa, valtuutettiin samalla hallitus tilaamaan lämmön talteenottojärjestelmä enintään 200 000 eurolla.

– Järjestelmää kilpailutettaessa halvin tarjous oli 260 000 euroa, joten asia menee uudelleen päätettäväksi korotetulla summalla. Lämmön talteenoton takaisinmaksuajaksi on laskettu noin yksitoista vuotta, isännöitsijä Teijo Hietanen kertoo.

Suurlaatan asentaminen vaatii osaamista

Rakennuttajakonsultti Jyrki Alonen toteaa keraamisen suurlaatan olevan vielä harvinainen julkisivumateriaali Suomessa etenkin asuin­kerrostaloissa. Projektiin olikin tärkeätä saada urakoitsija, jolla on sen asentamisesta kokemusta, jotta voidaan varmistaa toteutuksen laatu.

Kilpailutuksen jälkeen pääurakoitsijaksi valittiin TEH Yhtiöt Oy, joka urakoi Turun yliopistonmäelle viime keväänä valmistuneen Aurumin julkisivun.

Projektipäällikkö Julius Yrttiaho TEH Yhtiöistä kertoo Ruukinrannan urakan alkaneen vanhan betonijulkisivun ja eristeiden purkutöillä tammikuussa 2022. Ensimmäisenä saneerataan Itäinen Rantakatu 54:ssä sijaitseva talo, jonka jälkeen siirrytään 52:n taloon. Urakka-aika on neljätoista kuukautta, joten valmista on aikataulun mukaan huhtikuussa 2023.

Taloyhtiössä on kaikki remontit tehty periaatteella, että tehdään kunnolla tai ei tehdä ollenkaan, sanovat isännöitsijä Teijo Hietanen (oik.) ja hallituksen jäsen Risto Aaltonen. Kuva: Irene Murtomäki

Uuteen julkisivuun asennettavan lämmöneristeen lisäksi sisäkuoren tiiveys varmistetaan. Tämän jälkeen seinään asennetaan alumiinirunko, johon kiinnitetään suurlaatat. Näistä laajimmat ovat kooltaan 1,40 x 2,8 metriä.

Kun tavanomainen julkisivulaatta voidaan asentaa käsin, tarvitaan massiivisen suurlaatan asennukseen nostokalustoa. Laatat siirretään paikoilleen imukupein.

– Suurlaatta painaa 40 kiloa neliömetriä kohti. Eli Ruukinrantaan tulevat suurimmat laatat ovat noin 180-kiloisia, Yrttiaho toteaa.

Koko julkisivu saa uuden verhouksen lukuun ottamatta parvekkeiden taustaseiniä, jotka kunnostetaan tarvittavilta osin.

Aurajoen puolella olevien sisäänvedettyjen parvekkeiden betoniset kaiteet puretaan. Parvekelaatalle tehdään niin kutsuttu raskas betonikorjaus, jossa vaurioituneet kohdat piikataan ja paikataan, laatta hiekkapuhalletaan ja toteutetaan uusi pintavalu. 

– Parvekkeiden seinäpieliä ja etureunaa kasvatetaan paikallavaluna noin 150 millimetriä, jotta ne tulevat uuden julkisivun kanssa samaan tasoon. Uuteen parvekekaiteeseen tulee alumiini­runko ja levy, johon tulee laattaverhous. Julki­sivujen ja parvekekaiteiden laattalinja kulkee nauhamaisena läpi talon.

Parvekkeille asennetaan myös lasit, mikä osaltaan lisää energiatehokkuutta. Lisäksi parvekkeille tehdään viemäröinti- ja sähkö­varaus, että osakas voi halutessaan asennuttaa ilmalämpöpumpun.

Ikkunoiden ja parvekeovien lisäksi uusitaan porrashuoneiden ulko-ovet ja autotallien ovet. Rakennusten vesikate pinnoitetaan.

Talojen pihavalaistusta uusitaan. Valaistus lisää paitsi viihtyvyyttä myös esteettömyyttä, kun kulkuväylillä ja ovien edustoilla on riittävästi valoa. Esteettömyyteen liittyy myös uusien ulko-ovien sähköinen avaus. Hankkeen ilmanvaihto- sekä sähkö- ja valaistusuunnittelusta vastaa Vahanen.

Lippulaiva turkulaisessa korjausrakentamisessa

– Ruukinranta on lippulaiva turkulaisessa korjausrakentamisessa. Remontin valmistuttua Aurajoen rannassa on tyylikäs kokonaisuus, jonka saneerauksessa on kunnioitettu hienosti alkuperäistä ilmettä, rakennuttajakonsultti Jyrki Alonen toteaa.

Energiatehokkuuden parantaminen tukee ekologisuutta, mutta myös julkisivumateriaalina käytettävä keraaminen laatta lisää kiinteistön ympäristöystävällisyyttä. Laatalla on nimittäin ilmaa puhdistava vaikutus siinä olevan Active-pinnoitteen ansiosta.

– Italiasta toimitettava laatta on hiilineutraali kahden vuoden käytön jälkeen. Ruukinrannan julkisivu tulee toimimaan yhtä lailla hiilinieluna kuin noin kolme hehtaaria metsää, Risto Aaltonen kertoo.

Teksti: Irene Murtomäki | Kuvat: Aki Aro