ByggSMART-verkkomessujen seuraavat livepäivät ovat 7.- 8. lokakuuta!

ByggSMART-verkkomessujen seuraavat livepäivät ovat 7.–8.10.2021, jolloin rakennusalan mielenkiintoisimmat puheenvuorot suoratoistetaan studio-olosuhteista. Messukävijöille osallistuminen on maksutonta! Puheenvuorot suoratoistetaan messusivustolla. Puheenvuorojen tallenteet ovat vapaasti katsottavissa messusivustolla.

Ilmoittaudu mukaan, niin pidämme sinut ajan tasalla seuraavien livepäivien ohjelmasta!

FINNBUILD AVAA VIHDOIN OVENSA 4.-6.10.
Helsingin Messukeskuksen ovet avautuvat vihdoin ja viimein FinnBuildin näytteilleasettajille ja vierailijoille.
Listoilla harkittu kokonaisuus
Yksityiskohtainen ja laadukas viimeistely nostaa rakennuskohteen omaan luokkaansa.
Uponor Blue -tuotteet auttavat pienentämään rakentamisen hiilijalanjälkeä
Uponor on kehittänyt Blue -tuoteperheen, joka auttaa saavuttamaan rakennusalan tavoitteet hiilijalanjäljen pienentämiseksi.
Ympäristöseloste Cibes A5000 hissistä
Olemme tehneet elinkaariarvion suosituimmasta hissimallistamme.

“Tapahtuma oli täynnä kiinnostavia puheenvuoroja, ja niitä oli helpompi seurata kotitoimistolta käsin.”

Kari, ByggSMART 2020 -osallistuja

Ilmoittaudu mukaan nyt!

Scandic Helsinki Hub: Urbaanin hotellin monet kerrostumat

Syyskuun alussa avautunut Scandic Helsinki Hub -hotelli on hyödyntänyt eri vuosikymmeninä rakennettuja teollisuusrakennuksen, pääkonttorin ja EU:n keskusviraston kerrostumia muuttuessaan moderniksi hotelliksi ja tapahtumakeskukseksi Helsingin keskustassa Vanhan kirkkopuiston laidalla. 

Ensin Tilgmann Oy:n kirjapaino, seuraavaksi Varman pääkonttori, sitten Euroopan kemikaalivirasto ECHA:n käyttöön ja nyt hotelliksi ja tapahtumakeskukseksi.

Annankadun ja Lönnrotinkadun kulmassa sijaitseva hotellikiinteistö on vaihtanut käyttötarkoitustaan useaan otteeseen. Talo rakennettiin alun perin Tilgmann Oy:n kirjapainoksi. Kiinteistöä on rakennettu vaiheittain vuosina 1920, 1938 ja 1950. Mittava laajennus toteutettiin 1978, kun rakennus muutettiin toimistokäyttöön työeläke­yhtiö Varman pääkonttoriksi. Vuonna 2009 rakennus muuttui Euroopan kemikaalivirasto ECHA:n virastoksi tarkkoine turvallisuusmääräyksineen. Uusimpana vaiheena on vuonna 2020 alkanut muutos 352 huoneen Scandic Helsinki Hub -hotelliksi ja tapahtumakeskukseksi. 

Scandic Helsinki Hubin kantava ajatus on se, että se toisi yhteen erilaisia ihmisiä eri puolilta maailmaa. Henkilö­kunnasta löytyy 30 kielen osaamista.

– Tämä on erittäin hyvätasoinen Scandic-hotelli ja yksi suurimmista viimeisimmällä tekniikalla varustetuista isohkoista kokous­tiloista aivan Helsinki 10:n keskusta-alueella. Olettaisin, että vähintään viidennes liike­vaihdosta tulee syntymään kokouskaupan kautta. Onneksi kokouskysyntä Helsingissä näyttää olevan aika korkea tälle vuodelle, Scandic Hotels Oy:n toimitusjohtaja Aki Käyhkö toteaa.

Hotellin sävymaailma juontaa katu- ja sisäjulkisivujen punatiilestä ja vastaanoton alkuperäisestä punagraniittilattiasta. Vanhoissa osissa on ollut paljon kuparia, joten kuparia ja messinkidetaljeja on hotellissa käytetty paljon. Ei toimistorakennusta vaan hotelli

Viimeisimmissä vaiheissaan toimistona ja virastona palvelleelle rakennukselle olisi tuntunut luontevalta uralta jatkaa edelleen toimistona, mutta kiinteistömarkkinatilanne saneli tilanteen uusiksi.

– Pääkaupunkiseudun keskeisillä toimistoalueilla on noin puoli miljoona toimisto­neliötä vajaakäytössä, joten päädyimme siihen, että teemme rakennuksesta hotellin yhteistyössä Scandicin kanssa, kohteen rakennuttajana toimineen työeläke­yhtiö Varman rakennuttajapäällikkö Jouko Räisänen kertoo.

Hanke toteutettiin projektinjohtopalvelu­mallilla, jossa Haahtela johti konsulttina hankkeen suunnittelua sekä rakennustyömaata läheisessä yhteistoiminnassa tilaajan kanssa. Haahtelalle kuuluivat työmaan päätoteuttajan tehtävät ja -vastuut mutta Haahtela ei ollut urakoitsijana hankkeessa. Kukin osaurakoitsija oli sopimussuhteessa Varmaan.

Sisäpihan ilmettä hallitsevat runsaat kupari­pinnat. Sisäpihan puolella on myös julkisivumuutoksia kuten huonejaosta johtuvia puitteiden muutoksia ja ikkuna-aukotusten muutoksia.

– Usean eri aikakauden rakennukset sekä tiloihin toteutetut käytönaikaiset muutokset tuottivat huomattavan tarpeen nykyisten toteutusratkaisujen dokumentointiin suunnittelun lähtötiedoksi. Rakennuksen historiasta johtuen suunnitteluratkaisut on jouduttu määrittämään ja mallintamaan kunkin aika­kauden rakennuksiin jokaiselle erikseen, hankkeen projektinjohtaja Juhani Jalava Haahtelasta kertoo.

Teollista tunnelmaa

Hotellin suunnittelun lähtökohtana on ollut tuoda esiin rakennuksen autenttisuutta, teollisuusmaisuutta ja vuosikymmenten kerrostumia.

– Vanhan rakennuksen elinkaaren jatkaminen on rakennuttaja Varmalle strateginen valinta. Tässä rakennuksessa ei ole mitään keinotekoista, vaan kaikki ominaisuudet on hyödynnetty, mitä rakennuksessa on vuosikymmenten aikana ollut tarjolla eri käyttötarkoituksiin. Tämä on rakennusten uudelleenkäytön ja kierrätyksen kannalta huippuesimerkki, kohteen pääsuunnittelijana toiminut Tuomas Silvennoinen PES-Arkkitehdit Oy:stä kertoo.

Hotellin suunnittelun lähtökohtana on ollut tuoda esiin rakennuksen autenttisuutta, teollisuusmaisuutta ja vuosikymmenten kerrostumia.

Silvennoisen mukaan yksi iso asia hankkeessa oli vanhan teollisuustunnelman hyödyntäminen. Se oli arkkitehtisuunnittelun ja sisustussuunnittelun yhteinen arvo. 

– Tehty muutos perustuu vanhaan teolliseen runkoon, mikä takaa riittävät kerroskorkeudet ja runkosyvyydet muutoksille. Yli neljä metriä korkea kerroskorkeus sallii monta käyttötarkoitusta. Arkkitehti- ja sisustussuunnittelussa on kunnioitettu alkuperäisiä elementtejä sekä historiaa ja tuotu ne osaksi hotellin toimintoja ja sisustusta, Silvennoinen sanoo.

Hotellin sävymaailma juontaa katu- ja sisäjulkisivujen punatiilestä ja vastaanoton alkuperäisestä punagraniittilattiasta. Vanhoissa osissa on ollut paljon kuparia, joten kuparia ja messinkidetaljeja on hotellissa käytetty paljon.

Kerroksista poistettiin vanhat toimiston huonetilat rungolle saakka, ja kaikki rakennettiin uusiksi hotellia varten. Vanha teollisuusrakenne toi mukanaan poikkeuksellisen persoonallisia huoneita. Tutustu Suomen rakennushankkeisiin RPT SMARTKatujulkisivut restauroitiin

Vanhan kirkkopuiston puolella on 1950-luvun julkisivu. Lönnrotinkadun julkisivu on puolestaan 1920- ja 1930-luvulta.

– Katujulkisivuun ei juurikaan tarvinnut tehdä muutoksia. Julkisivut ja vesikatot on kaavalla suojeltuja. Julkisivuja on restauroitu, ikkunat kunnostettu, tiilipinnat ja terastirappaukset käytiin läpi. Lönnrotinkadun puolella on katolla kaari-ikkunoita, joita muutettiin kuparipäällysteisiksi. Samalla entinen teräspeltikate vaihdettiin kauttaaltaan kuparipintaiseksi, vastaava arkkitehtisuunnittelija Ville Ylönen PES-Arkkitehdit Oy:stä kertoo.

Annankadun ja Lönnrotinkadun kulmaukseen palautettiin lasiseinäinen, punagraniittinen aula, joka oli tehty 1970-luvulla ja muurattu myöhemmin umpeen. Aulan vanhoja pintoja pyrittiin säästämään. Aulassa on nyt muun muassa hotellin aamiaistiloja.

Sisäpihan ilmettä hallitsevat runsaat kupari­pinnat. Sisäpihan puolella on myös julkisivumuutoksia kuten huonejaosta johtuvia puitteiden muutoksia ja ikkuna-aukotusten muutoksia. Pihatasossa olevilla huoneilla on myös omia terasseja.

Sisustussuunnittelussa on toimittu kestävän kehityksen vaatimusten mukaan: kalusteissa ja tekstiileissä on valittu materiaaleja, jotka kestävät kulutusta ja ikääntyvät hyvin. Tahtituotannolla

Logistisesti vaativan kohteen toteutuksessa hyödynnettiin tahtituotantoa, ja konsepti sidottiin osaurakoitsijoiden urakkasopimuksiin. Toteutusta seurattiin ja tahtituotantoa ohjattiin päivittäisin johtamispalaverein. 

Haahtelan projektipäällikkö Hanna Harju-Säntti kertoo, että suunnittelutyön ajoittaminen tahtituotannon tarpeiden mukaisesti sekä samanaikaisesti tuotannon etenemisen kanssa oli haastavaa. Suunnittelijat sitoutuivat neljän tunnin vasteaikaan suunnitelmaongelmien ratkaisussa. 

– Urakoitsijat toimittivat materiaalinsa hankkeen logistiikkaurakoitsijan varastoon. Haahtela, urakoitsijat sekä logistiikka­urakoitsija laativat tahtituotannossa tarvittaville materiaaleille neljän tunnin toteutuksille tavarakuormien sisällöt. Keskitetyn varaston kautta tulleiden tavaratoimitusten lukumäärät vähenivät tällä menettelyllä merkittävästi, kertoo työpäällikkö Mika Paju Haahtelasta. 

– Ennen toteutusta tahtituotanto mallinnettiin vielä 4D-videoksi havainnollistamaan töiden sekä työmaa-alueiden etenemistä, hankkeen vastaava työnjohtaja Pasi Ylikulppi Haahtelasta sanoo.

ECHA:n perintönä rakennuksessa on paljon kokous- ja kongressitiloja, joita pystyttiin hyödyntämään. Muun muassa ECHA:n tuomioistuinsalit muutettiin tapahtuma­tiloiksi, jonne mahtuu noin 520 henkeä. Sopiva runkosyvyys 

Muutos toimistosta hotelliksi oli melko täydellinen. Kerroksista poistettiin vanhat toimiston huonetilat rungolle saakka, ja kaikki rakennettiin uusiksi hotellia varten. Kaikki tilat saatiin käytettyä hotellihuoneiksi melko optimaalisen runkosyvyyden puitteissa. Vanha teollisuusrakenne toi mukanaan poikkeuk­sellisen persoonallisia huoneita.

– Yllätyksiäkin tuli vastaan, kuten aina peruskorjaushankkeissa. Palkkirakenteiden raudoitukset eivät vastanneet vanhoja rakennepiirustuksia. Rakenteiden lävistyksiä ei voinut tehdä lähtötietojen perusteella suunniteltuihin paikkoihin. Lävistysten lopulliset paikat määritettiin rakenneterästen skannaus­ten perusteella, Mika Paju kertoo.

Lönnrotinkadulla säilytettiin yksi 1920-luvun porrashuone, joka on alun perin ollut rakennuksen pääporras. Myöhempien laajennusten jälkeen se on jäänyt poistumistieportaaksi. Yksi restauroitu hissi jätettiin 1950-luvun rakennusosaan.

ECHA:n aikaista talotekniikkaa ja huoneratkaisuja ei juurikaan pystytty hyödyntämään, koska hotellihuoneiden huonekohtaiset vesipisteet ja muut vaatimukset sanelivat toteutuksen.  

Lönnrotinkadun puolella säilytettiin yksi 1920-luvun porrashuone, joka on alun perin ollut rakennuksen pääporras.

– Paikoin sähköasennusten osalta jouduttiin menemään vanhojen rakenteiden läpi. Joka ikinen huone jouduttiin tarkastelemaan erikseen, koska rakennuksessa ei juuri ole toistuvuutta, sähkösuunnittelusta vastannut Juha Kiviniemi Sitowise Oy:stä kertoo. 

– Vanhoja rakenteiden reikiä pystyttiin kuitenkin hyödyntämään eikä kalliita manttelointeja juuri tarvittu. Purkujen jälkeen tehtiin laserkeilaus, josta saatiin rakenteiden reikätieto. Rakennuksessa on korkeita palkkeja, minkä vuoksi reijitykset helpottivat talotekniikan sijoittamista ja kerroskorkeuksien maksimoimista, arkkitehti Ville Ylönen kertoo.

Hotellissa on myös UPS-akkuvarmennusta ja varavoimajärjestelmä. 

– Hotellia palvelevat kriittiset toiminnot pystytään pitämään toiminnassa sähkö­katkojenkin aikana, Kiviniemi toteaa.

Vahvojen rakenteiden ansiosta työmaahenkilökunta pystyi ajamaan kerroksissakin trukeilla ja muilla isoilla laitteilla. 

Tapahtumatiloihin sekä piharavintolaan kuljetaan porttikäytävän ja sisäpihan kautta. Sisäpihalla on ravintolatiloja sekä kongressitilojen vastaanottoaula. Kongressitilaa 520:lle

– Rakennukseen tehtiin aikanaan neljä maanalaista kerrosta, kun taloon muutti Varman pääkonttori. Muun muassa lentopallokentät oli louhittu kellarikerroksiin. Ne muutettiin kokoustiloiksi, kun rakennus siirtyi ECHA:n käyttöön 2009. Maanalaisiin tiloihin tehtiin nyt lähinnä sisustuksellista päivitystä, koska siellä ei ollut kovin paljon peruskorjaustarvetta, Ville Ylönen kertoo.

ECHA:n perintönä rakennuksessa on paljon kokous- ja kongressitiloja, joita pystyttiin hyödyntämään. Muun muassa ECHA:n tuomioistuinsalit muutettiin tapahtuma­tiloiksi. Kellarikerroksiin tehtiin hotellin sauna-, kuntosali- ja kylpylätilat. 

Hotelliin tullaan suoraan kadulta ja kongressitapahtumiin sekä piharavintolaan porttikäytävän ja sisäpihan kautta. Sisä­pihalla on ravintolatiloja sekä kongressitilojen vastaanottoaula. Kongressiosa voidaan erottaa suuremmissa tapahtumissa kokonaan erilleen hotellista ja sen ravintolatoiminnasta. Kongressitiloihin mahtuu noin 520 henkeä.

Teksti: Jari Peltoranta | Kuvat: Mikael Lindén

Teema-artikkeli: Tulevaisuuden toimistorakennus

Toimistorakennuksia rakennetaan ja peruskorjataan edelleen, mutta investoinnit osuvat entistä pienemmille alueille – lähinnä kasvukolmion kärkiin. Koppikonttorit eivät tee paluuta, monitilatoimistokonsepti kehittyy entisestään. Toimistorakennukset avautuvat ympäristöönsä ravintoloin ja coworking-tiloin. Tilojen joustoa tarvitaan entistä enemmän, kun käyttäjien tilatarpeet vaihtelevat paljon.

Kohde: OOPS Espoon Leppävaarassa. Kuva: Mikael Lindén

Toimistorakentamisessa 2010-luvun trendi on ollut moderni monitila­toimisto, sanoo Kiinteistönomistajat ja rakennuttajat Rakli ry:n kiinteistösijoittamisen johtaja Miika Kotaniemi. Monitila­toimiston ohessa toinen toimistotyön trendi on ollut digitaalisuus, joka mahdollistaa työvoiman liikkumisen ja etätyöt. Korona testasi ja kiihdytti tätä kehitystä. 

Nyt valmistuvat ja Projektiuutisissakin esiteltävät toimistorakennukset on suunniteltu viitisen vuotta sitten. Niiden tilat vastaavat melko hyvin nykytarpeita muuten paitsi neliöiltään. 

– Pääosin viisi vuotta sitten suunniteltujen mitoitus ja tilavyöhykkeet eivät vastaa koronan muuttamia tilatarpeita; erityisesti tilan kokonaismäärä on ylimitoitettu, ellei työn­tekijämäärä ole merkittävästi kasvanut, Raklin Toimitilat-yksikön johtaja Mikko Östring toteaa.

Östringin mukaan toimistotilojen uuteen normaaliin kuuluu enemmän tiloja kohtaamisille ja vähemmän tiloja henkilökohtaisille työpisteille. Tiloilta vaaditaan myös joustavuutta, kun yrityksen paikalla oleva työntekijämäärä vaihtelee. Joustoa voidaan lisätä toimistorakennuksen vuokralaisten käytössä olevilla yhteisillä tiloilla sekä avoimilla coworking-tiloilla. 

Kun koronan jälkeen on palattu toimistoille ja jokaisen työhön sisältyy paljon verkkopalavereja, on esitetty ajatus, että avotilojen sijaan tarvittaisiin lisää ovellisia työhuoneita. Östring ja Kotaniemi toteavat, että yksilötyöpisteet eivät lisäänny, vaan moderni monitilatoimisto on kehittämisen näkö­kulmasta toimivin konsepti.

– Etätyön ja toimiston ulkopuolella tehtävän työn osuus on kasvanut. Yhteisöllisyyttä täytyy tietoisesti rakentaa ja kohtaamisten ja siihen tarvittavien tilojen lisäarvo pitää ratkaista organisaatiokohtaisesti, Östring sanoo. Kotaniemen mukaan luontevia etätöitä kuten verkkopalavereja ei ole järkevää tulla  tekemään toimistolle.

Kilpailua kodin kanssa

Projektitöiden ja työpaikan yhteisöllisyyden vuoksi pelkkä etätyö ei riitä. Jotta työntekijät tulisivat työnantajan tarjoamiin työtiloihin, niiltä vaaditaan aiempaa enemmän. 

– Toimisto kilpailee kodin ja muiden mahdollisten työtilojen kanssa ja työntekijöitä täytyy erityisesti houkutella toimistolle. Uusissa toimistotiloissa panostetaan laatuun ja käyttäjäkokemukseen. Toimistorakennuksen aula lähestyy kokemuksena tasokkaiden hotellien auloja ja työtiloihin tuodaan viihtyisyyttä ja kodinomaisuutta, Mikko Östring sanoo.

Kohde: Mikonkatu 7 Helsingissä. Kuva: Vesa Voitto Sakari

Ihmisen myötäsyntyiseen luontosuhteeseen ja luonnonmateriaaleihin perustuva biofiilinen suunnittelu ja mahdollisuus luontoyhteyteen on myös tärkeä osa-alue, jota voidaan toimistorakentamisessa parantaa esimerkiksi materiaalivalinnoilla, viherkasveilla, luonnonvaloa lisäämällä tai kattopuutarhalla.

Rakennusten ympäristövaikutusten arviointiin on käytössä useita luokittelujärjestelmiä. Well-sertifikaatin kriteereihin kuuluu myös rakennuksen käyttäjien hyvinvointi.

– Well liittyy ilmiöön, jossa työpaikoilla on yhä enemmän houkutuskeinoja vanhojen houkutusten kuten hyvän saavutettavuuden, tilojen fyysisen laadun ja hyvän sisäilmaston rinnalla, Kotaniemi toteaa.

– Kun toimitila kilpailee kodin kanssa, Well voi tuoda lisäarvoa. Se osoittaa henkilöstölle, että heihin halutaan satsata, Östring sanoo.

Moderni toimistorakennus on älykäs, mikä mahdollistaa olosuhteiden optimoinnin ja paremman työntekijäkokemuksen.

– Tilojen käytön optimoinnin ja yksilöllisten tarpeiden huomioinnin mahdollistavat työympäristösovellukset ovat tärkeitä työntekijäkokemukselle; tässä on tiedolla johtamisella paljon mahdollisuuksia, Östring sanoo. Älyratkaisuihin liittyy kuitenkin tietosuojakysymyksiä, eivätkä kaikki halua kertoa IoT-ympäristössä omaa sijaintiaan tai mieltymyksiään.

Mikko Östring uskoo, että jatkossa toimistoilla nähdään yhteisömanagereita ja yhteisöä johdetaan tiedolla, jotta saadaan merkityksellisiä kohtaamisia ja parempaa työhyvinvointia.

Toimistotilojen uuteen normaaliin kuuluu enemmän tiloja kohtaamisille ja vähemmän tiloja henkilökohtaisille työpisteille, sanoo Mikko Östring. Kaikille avointa tilaa

Uusissa ja vasta peruskorjatuissa toimistorakennuksissa alin kerros on usein varattu hotellien tapaan kaikkien kiinnostuneiden käyttöön: on coworking-tiloja sekä kahvila- ja ravintolatilaa.  

– Coworking-markkina on kehittynyt Suomessa verrattain hitaasti, mutta se kiinnostaa käyttäjäorganisaatioita. Coworking-tilat mahdollistavat joustavuuden esimerkiksi toimistorakennuksen vuokralaisten muuttuville tilatarpeille, Mikko Östring toteaa.

Miika Kotaniemi toteaa, että pelkkä coworking-brändi ei tuo menestystä.

– Omistaja voi ottaa kantaakseen riskin coworking-tilojen operatiivisesta toiminnasta. Talo on houkutteleva, jos siellä on joustoa ja tilaa esimerkiksi tilapäisille projektityöntekijöille. Se tuo lisäarvoa talon kaupalliselle konseptille.

Coworkingilla on paikkansa myös kasvukolmion ja yliopistokaupunkien ulkopuolella. Taantuvien alueiden keskustojen tyhjiksi jääneisiin rakennuksiin voi saada uutta elämää tilojen yhteiskäyttöisyydellä. Esimerkiksi Keski-Suomen Liitto, Jyväskylän ammattikorkeakoulu ja Viitasaaren kunta pystyttivät EU-tuella etä- ja yhteistyötila Lennättimen Viitasaaren keskustan tyhjään liiketilaan. Sen on tarkoitus olla yritysten, oppilaitosten ja julkisen sektorin toimijoiden tapaamispaikka ja mökkiläisten ja työmatkalaisten työtila.   

Tutustu Suomen rakennushankkeisiin RPT SMARTSijoittajaa houkuttelee moderni tila ja hyvä sijainti

Miika Kotaniemen mukaan tulevaisuuden toimistorakennuksen neliöt tai kerroskor­keus eivät ole merkityksellisiä. 

– Olennaista on rakennuksen muuntojoustavuus, sillä käyttäjäkysyntä muuttuu ajassa. Rakennuksen tulee kyetä mukautumaan käyttäjän tarpeisiin nyt ja tulevaisuudessa, Kotaniemi sanoo.

– Toimistorakennukselle on edelleen tärkeää keskeinen sijainti ja saavutettavuus julkisilla liikennevälineillä sekä kattavat lähipalvelut, Östring toteaa.

– Sijoittajaa houkuttelee moderni tila ja hyvä sijainti. C-luokan tiloihin ei kohdistu sijoittaja- eikä käyttäjäkysyntää, sanoo Kotaniemi, jonka mukaan Suomessa keskeinen sijainti ei tarkoita enää edes koko kasvukolmiota Helsinki-Tampere-Turku vaan sen kolmion kärkiä.

Suomeen rakennettavien uusien toimistorakennusten omistajana on usein jokin eläkevakuutusyhtiöistä. Ulkomaisia sijoittajia toimisto- ja liikerakennusten markkinassa on ollut aktiivisesti viimeiset 20 vuotta: Sponda myi Itis-kauppakeskuksen vuonna 2002 hollantilaiselle Wereldhavelle, joka myi hankintansa edelleen vuonna 2018 yhdysvaltalaiselle Morgan Stanleylle.  

Toimistorakennuksen tulee kyetä mukautumaan käyttäjän tarpeisiin nyt ja tulevaisuudessa, Miika Kotaniemi toteaa.

– Suomeen on hakeutunut pitkäaikaista pääomaa, joka hakee turvallisia sijoitus­kohteita. Toimistorakennuksissa ovat eurooppalaiset ja erityisesti saksalaiset sijoittajat olleet aktiivisia, ruotsalaisista muiden muassa Castellum, Mikko Östring kertoo.

– Toiset sijoittajat hakevat vakaasti tuottavia, pitkäaikaisia sijoituskohteita. Toiset taas etsivät korkeamman tuottovaatimuksen kohteita aikomuksenaan parantaa tilojen laatua tiloja uudistamalla ja peruskorjaamalla. Tällöin sijoituksen aikajänne on tyypillisesti lyhyempi, Miika Kotaniemi sanoo. 

Tilojen uudistajasta on hyvä esimerkki vuodesta 2002 Suomen markkinoilla toiminut yhdysvaltalainen, maailman suurimmaksi mainittu sijoitusyhtiö BlackRock, joka osti Helsingissä Erottajankatu 2:ssa olevan uusrenesanssipalatsin vuonna 2018. BlackRock kehitti rakennuksesta modernin ja energia­tehokkaan monitilatoimiston.  

Östring toteaa, että kansainvälisten sijoittajien kiinnostus on pelkästään positiivinen asia, sillä heidän investoinneillaan saadaan kehitettyä toimitilakantaa.

Miika Kotaniemen mukaan kiinteistö­sijoittajat ovat nyt varovaisia toimistojen suhteen. Koronan aikainen epävarmuus on siirtänyt sijoituksia enemmän asuntoihin ja logistiikkarakennuksiin.   

Sijoittajalle on myös tärkeää, että toimisto­rakennus on rakennettu ja sitä käytetään kestävän kehityksen periaatteiden mukaan. Nykyään uudiskohteille ja peruskorjatuille toimistorakennuksille hankitaan jokin ympäristösertifikaatti, kiitos sijoittajien vaatimusten.

Kaikki toimistorakennusten vuokralaisiksi tulevat eivät aseta suuria vaatimuksia rakennuksen energiatehokkuudelle ja ympäristöystävällisyydelle, mutta Mikko Östringin mukaan suuret käyttäjäorganisaatiot haluavat nykyään laajasti tietoa toimitiloistaan.

– Suurilla toimijoilla vastuullisuudella on keskeinen rooli päätöksenteossa, Östring toteaa.

Teksti: Jaana Ahti-Virtanen

Maalämpöön vai ei?

Kaksi länsihelsinkiläistä taloyhtiötä on viime aikoina pohtinut kaukolämmön vaihtamista maalämpöön. Toinen on edennyt jo urakkavaiheeseen, toisessa on hankesuunnitelma valmiina ja hallitus puoltanee hankkeeseen ryhtymistä. Yhtiökokouksen hyväksynnästä menee pari vuotta ennen kuin päästään itse rakentamiseen. 

Jos taloyhtiön oma tontti ei riitä tarvittavien maakaivojen poraamiseen, voi Helsingissä viedä keruuputkia kaupunginkin maille. Jos maalämpökaivoja käytetään myös jäähdytykseen, pitää talon sisälle rakentaa jäähdytysverkosto viileän jakamista varten. Kuva: Jaana Ahti-Virtanen

Länsi-Helsingissä Kanneltiellä on taloyhtiö, jonka kolme 4-kerroksista rakennusta on valmistunut vuonna 1961. Talot ovat betonirakenteisia ja peltikattoisia. Tontti on vuokrattu kaupungilta. Rakennuksissa on kuutioita 23 401 ja asuntopinta-alaa 5144 neliötä. 

Asuntoja on kaikkiaan 86, porraskäytäviä yhdeksän. Autotalleja on kymmenen ja auto­paikkoja 39. Taloyhtiön yhteisiä tiloja ovat sauna, kerhohuone, väestönsuojat, ulkoiluväline­varastot ja kellarikomerot.

Rakennukset on liitetty kaukolämpöön. Ilmanvaihto on painovoimainen. Vuonna 2019 taloyhtiössä kului lämmitysenergiaa 38 kilowatti­tuntia ja sähköä 2,04 kilowattituntia kuutiota kohden vuodessa.

Vuosien myötä on tehty paljon remontteja, viimeisimpinä uusittiin parvekkeet ja julkisivun maalaus vuonna 2019 ja piha 2017. Ikkunat vaihdettiin vuonna 2014 ja putkiremontti tehtiin vuonna 2008. Lämmitysjärjestelmää kunnostettiin ja säädettiin 2015.  

Nyt taloyhtiössä mietitään kaukolämmön muuttamista maalämmöksi tai muunlaista energiaremonttia. Isännöitsijä, insinööri AMK Mika Balk Oiva Isännöinti Helsinki Oy:stä kertoo, että taloyhtiö lähti hakemaan vaihtoehtoa kallistuneelle kaukolämmölle. Balkin mukaan hankeselvityksessä käytiin läpi maalämmön lisäksi ilmanvaihdon muuttamista koneelliseksi ja siihen liittyvää lämmöntalteenottoa poistoilmalämpöpumpulla. 

– Vielä ei tiedetä onko maalämpö paras vaihto­ehto. Hankesuunnittelun tarkoituksena on selvitellä mikä on mahdollista; tässä vaiheessa ei ole tietoa urakkahinnasta ja kokonais­kuluista, Balk sanoo. Rahoitus hoidettaisiin todennäköisesti pankkilainalla.

Vuokratontti ei liene enää maalämmön kannalta ongelma ainakaan Helsingissä, kun kaupunki on antanut periaatteellisen luvan viedä lämpökaivoja kaupunginkin maille, jos oma tontti ei riitä. Kanneltien taloyhtiön tontti on suuri, joten se riittää hyvin energiakaivojen poraukseen. 

Kaivojen määrä selviää myöhemmin tehtävän järjestelmän mitoituksen myötä, jos taloyhtiö päättää edistää maalämpöhanketta. Jos hanke etenee, selvitetään myös mahdollisuus käyttää energiakaivoja asuntojen viilennykseen. 

Jos hallitus esittää yhtiökokoukselle maalämpöhankkeen käynnistämistä ja yhtiökokous hyväksyy ehdotuksen, loppuvuosi menisi suunnitteluun.

– Tarjouskilpailutus menee vuoden 2023 puolelle, joten varmaankin sitten 2023–2024 voisi olla aloitus, Balk toteaa.

Oma sähköntuotantokin kiinnostaa

Balkin mukaan yhtiön hallitus on selvittänyt myös latauspisteiden rakentamista sähköautoille. 

– Alustavien laskelmien mukaan 10 sähköautopaikkaa maksaisi noin 60 000 euroa, mihin sisältyy maarakennus ja sähköt. Tarkastelun alle tulee kiinteistön pääsulakkeen koon riittävyys ja koko kiinteistön sähkökapasiteetti. Se vaatii varmasti päivityksen, jos lähdetään maalämpö­hankkeeseen ja latauspisteitä rakentamaan, Mika Balk toteaa.

Kanneltiellä on keskusteltu myös aurinko­paneelien hankinnasta leikkaamaan maalämpöpumpun sähkönkulutusta. 

– Kesäkaudella sähköä voisi hyvinkin riittää myytäväksi sähköverkkoon. Kiinteistöllä on runsaasti kattopinta-alaa, ja nykyaikaiset aurinko­paneelit toimivat hyvin myös pilvisellä säällä. Hyvin karkea arvio tuotetusta aurinko­energian määrästä vuodessa voisi olla noin 15 000 kilowattituntia, Balk sanoo. Se olisi vajaa kolmannes kiinteistön nykyisestä vuotuisesta sähköntarpeesta.

Työt jo käynnissä

Länsi-Helsingissä Ida Aalbergintiellä on taloyhtiö, jonka kaksi nelikerroksista rakennusta on valmistunut vuonna 1957. Talot ovat tiili-, Siporex- ja betonirakenteisia ja peltikattoisia. Tontti on taloyhtiön oma. Rakennuksissa on kuutioita 19 639 ja asuntopinta-alaa 4313 neliötä. 

Asuntoja on kaikkiaan 85, porraskäytäviä kahdeksan. Autotalleja on 19 ja autopaikkoja 36. Taloyhtiön yhteisiä tiloja ovat sauna, kerho­huone, pesutupa ja mankeli, ulkoiluvälinevarasto, kellarikomerot ja ullakko.

Rakennukset on liitetty kaukolämpöön. Ilmanvaihto on koneellinen. Vuonna 2020 taloyhtiössä kului lämmitysenergiaa 50 kilowattituntia ja sähköä 3,83 kilowattituntia kuutiota kohden vuodessa.

Vuosien aikana on tehty paljon remontteja, viimeisimpänä kunnostettiin piha-aluetta ja uusittiin ullakoiden palovaroitinjärjestelmä vuonna 2019. Lukitus uusittiin vuonna 2018, ilmanvaihdon huippuimurit 2017 sekä ikkunat ja parvekeovet 2015. Linjasaneeraus tehtiin ja saunaosastot uusittiin vuonna 2009. 

Kuntokartoitus, joka sisälsi korjaustarveselvityksen vuosille 2019–2028, valmistui pari vuotta sitten. Varsinaisessa yhtiökokouksessa marraskuussa 2020 taloyhtiö päätti myöntää hallitukselle valtuudet edistää lämmöntalteenotto- ja maalämpöhanketta. 

Myös Ida Aalbergintiellä maalämpöjärjestelmän ja poistoilmalämpöpumpun rakentamiseen lähdettiin kaukolämmön hinnan vuoksi. 

Maalämpöjärjestelmää rakennetaan parhaillaan, ja valmista pitäisi olla tämän vuoden elokuussa. Lämpökaivoja tulee yhdeksän, ja niitä käytetään vain lämmitykseen, ei jäähdytykseen. 

– Lämmöntalteenottojärjestelmä vähentää huomattavasti kaivojen määrää, isännöitsijä Mika Balk toteaa. Remontin odotetaan vähentävän taloyhtiön hiilidioksidipäästöjä 78 prosenttia.

ARA-avustusta luvassa

Mika Balkin mukaan Ida Aalbergintien järjestelmän kokonaiskulut ovat noin 600 000 euroa, josta maalämpöjärjestelmän osuus on noin 550 000 euroa. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA myöntää energia-avustuksia asuinrakennusten energiatehokkuutta parantaviin korjaushankkeisiin. Avustuksen suuruus on enintään 50 % energiatehokkuutta parantavista, avustettavaksi hyväksytyistä, rakennuskohtaisista kustannuksista. Avustusta saa kuitenkin enintään 4000 tai 6000 euroa asuntoa kohden. 6000 euroa asuntoa kohden on mahdollista, jos energiaremontilla tavoitellaan lähes nollaenergiatasoa. 

Ida Aalbergintiellä ARA-avustuksen määrä on enintään 165 575 euroa. Avustusta haettaessa lasketaan kiinteistön rakentamisvuoden E-luku ja verrataan sitä energiaremontin jälkeiseen E-lukuun. 

– Haagassa oli joskus kauan sitten niin sanottu aluekeskuslämmitys, eli alueella oli oma voimalaitos, josta jaettiin lämpöä kiinteistöihin, Balk kertoo. Ida Aalbergintien hankkeessa maalämpöön siirtymistä verrattiin tuohon aluelämpö­järjestelmään, ja sen perusteella ARA-tuki on täysimääräinen.

Mika Balk toteaa, että hankkeeseen löytyi urakoitsija helposti, mutta pätevistä konsulteista on pulaa. Urakoitsijan kanssa tehdään myös järjestelmän huoltosopimus.

Aina maalämpö ei käy

Ida Aalbergintiellä ja ehkä myös Kanneltiellä siirrytään maalämpöön, mutta aina se ei ole sopiva ratkaisu. Syitä on useita.

– Tontin koko lienee yksi merkittävä syy. Toinen syy voi olla, että alueen kaavoituksessa on varattu maanalaisille rakennelmille tilaa tai lähellä on esimerkiksi metro tai muita tunneli­verkostoja. Syynä voi olla myös sekin, että maalämpöjärjestelmä ei mahdu kaukolämmölle varattuun tilaan. Kiinteistön sisätiloissa maalämpö vie hyvin paljon enemmän tilaa kuin kaukolämpö, Mika Balk toteaa.

Remonttiasiat ovat usein osakkaiden mielestä hankalia, energiaremonttiasiat varsinkin. 

Balkin mukaan energiaremonttiin liittyvä yhtiö­kokous kannattaa laatia huolellisesti. Yhtiökokoukseen voi kutsua konsultit ja urakoitsijat kertomaan hyvissä ajoin, mitä ollaan mahdollisesti ostamassa.

– Ostoprosessiin tulisi varata aikaa kahden tai kolmenkin yhtiökokouksen verran. Ensimmäinen kokous olisi lähinnä tiedotus- ja infotilaisuus, jossa keskustellaan, että tulisiko hankkeeseen ryhtyä, ja päätetään antaa hallitukselle valtuudet selvitellä. Toisessa kokouksessa annetaan hallitukselle valtuus jatkaa hanketta ja tehdä konsultti- ja suunnittelusopimus sekä kilpailuttaa urakka. Kolmas yhtiökokous on sitten urakan hyväksymistä varten. Ja jos yhtiökokous haluaa, selvittelytyöhön voidaan nimetä muitakin kuin vain hallituksen jäseniä, jos yhtiössä sattuu olemaan alan asiantuntijoita tai muuten motivoituneita henkilöitä, Balk toteaa.

Balkin mukaan isännöitsijän rooli on suuri silloin, kun valitaan energiaremontin konsulttia ja urakoitsijaa. Urakan aikana isännöitsijän rooli on osallistua työmaakokouksiin ja valvoa, että valvoja tekee työnsä ja projekti saadaan maaliin. 

– Korostan hankkeen osapuolien välisen yhteistyön ja luottamuksellisen ilmapiirin merkitystä. Haasteita tulee aina rakennushankkeissa, ja ne tulisi käsitellä rakentavassa ja yhteisen onnistumisen hengessä. Suomalainen työ­kulttuuri perustuu onnistumiseen ja hyvään tekemiseen, joten kukaan ei halua tahallisesti tehdä vahinkoa.

Teksti: Jaana Ahti-Virtanen

Hyvä jätepiste on tilava ja lukittu

Hyvin toteutettu jätekatos helpottaa asukkaiden elämää ja jäteauton kuljettajan työtä. Jätteistä vastaavat yhtiöt tarjoavat taloyhtiöille apua jätepisteen suunnitteluun ja jätteiden lajitteluun.

Kuva: Jaana Ahti-Virtanen

Pirkanmaan Jätehuolto Oy:ssä asiakasvastaavana ja isännöitsijäyhdyshenkilönä työskentelevä Oskari Mikkolainen arvioi, että tänä päivänä jätettä syntyy enemmän kuin aikaisemmin.

– Etenkin korona-aikana asukkaiden jäte­asemakäynnit alkoivat lisääntyä, koska ihmisillä oli enemmän aikaa siivota nurkkiaan. 

Jätekatoksissa on Mikkolaisen mukaan tapahtunut näkyviä muutoksia muutaman vuoden aikana. Jätteiden määrä on kasvanut, mutta ei sekajätteiden. Roskakatoksissa merkittävintä on ollut sekajäteastioiden määrän vähentyminen. Niiden tilalle on tullut astiat muovien, kartongin, metallin ja lasijätteen keräämiseen. Syväsäiliöiden yleistyminen on toinen muutos.

Aina voi soittaa ja kysyä

Mikkolainen neuvoo taloyhtiöitä muun muassa lajittelussa, jätepisteiden suunnittelussa ja muissakin jätehuollon sujumiseen liittyvissä asioissa. 

– Neuvontaa ja toimintaohjeita tarjotaan puhelimitse, sähköpostitse ja verkkosivujen kautta. Verkosta löytyy muun muassa nuoremmalle väestölle tarkoitettuja pelejä, joilla opastetaan oikeaoppiseen lajittelukäytäntöön, Mikkolainen kertoo. 

Oman alueen jäteyhtiöihin kannattaakin ottaa yhteyttä, jos jotakin kysyttävää on. Paloturvallisuuden osalta kyselyt kannattaa ohjata ensi sijassa oman alueen palotarkastajille.  

– Taloyhtiölle kohdennettua lajittelukoulutusta ei ole tarjolla. Kartongille, sekäjätteelle, muoville, paperille ja biojätteelle tarkoitettujen jäteastioiden kansien värikoodit on kuitenkin helppo oppia, Mikkolainen toteaa.

Jätteiden keräämistä helpottaa, mikäli yksittäisen jäteastian tyhjennys voidaan tehdä muita astioita siirtämättä. Jätepisteen valaistuksen ja ilmanvaihdon tulee olla riittävää. Työturvallisuutta vaarantavia kynnyksiä ja portaita ei saisi olla, Oskari Mikkolainen sanoo. Erilliskeräys lisääntyy

Vuodesta 2019 eteenpäin portaittain voimaan astuvat uudet jätehuoltomääräykset ja -ohjeet velvoittavat eri jätelajien erilliskeräyksen järjestämiseen yli viiden asunnon kiinteistöissä.

Muovien keräys kuten muukin lajittelu toimii taloyhtiössä Oskari Mikkolaisen mukaan varsin hyvin; asenne on oikea. Muoviastiaan lajitellaan kuluttajapakkaukset ja niihin rinnastettavat kinkku- ja leikkelepaketit, jugurtti- ja rahkapurkit. 

– Kovat muovit kuten ämpärit, pulkat ja muutkin kovamuoviset lelut kuuluvat seka­jätteisiin. Kaikenlaisia muoveja ei vielä pystytä hyödyntämään, Mikkolainen toteaa.

Suomeen muuttaville täkäläinen lajittelu voi Mikkolaisen mukaan olla haastavaa. Monesti on totuttu laittamaan kaikki jätteet yhteen roskapussiin. Taloyhtiön jätehuoltoa koskevat ohjeet englanniksi auttavat kuitenkin hyvin.

– Erityisesti toivon, että biojätteet saataisiin pois sekajätteen joukosta, jotta materiaali voitaisiin hyödyntää biokaasuna ja lannoitteena, Oskari Mikkolainen sanoo.

Poistotekstiileille keräyspisteet

Poistotekstiilien erilliskeräys alkaa koko Suomessa ensi vuonna. Keräilykokeiluja on jo ympäri maata. Pääkaupunkiseudulla keräystekstiilejä voi viedä kymmenen kauppakeskuksen keräyspisteeseen, niille ei siis vielä ole astiaa taloyhtiön roskakatoksessa. 

Poistotekstiilien keräykseen kelpaavat kuivat, käyttökelvottomat vaatteet sekä kodintekstiilit kuten lakanat, pyyhkeet ja pöytäliinat.

Poistotekstiilit pakataan muovipusseihin tai -säkkeihin, etteivät ne kastu tai likaannu. Haisevat, homeiset, märät tai luteiden saastuttamat tekstiilit sekä alusvaatteet, sukat ja sukkahousut laitetaan sekajätteiden joukkoon.

Tilava ja lukittu

Hyvä jätepiste on Oskari Mikkolaisen mukaan riittävän tilava ja mielellään lukittu paloturvallisuuden varmistamiseksi. Jätepisteen on oltava sekä asukas- että kuljettajaystävällinen niin, että astioille kulku on vaivatonta.

– Jätteiden keräämistä helpottaa, mikäli yksittäisen jäteastian tyhjennys voidaan tehdä muita astioita siirtämättä. Jätepisteen valaistuksen ja ilmanvaihdon tulee olla riittävää. Työturvallisuutta vaarantavia kynnyksiä ja portaita ei saisi olla, Mikkolainen sanoo.

Syvät säiliöt suuriin taloyhtiöihin

Mutta kuinka tyhjennysvälejä voitaisiin harventaa ja näin vähentää jätekuljetusten määrää? 

Mikkolaisen mukaan etenkin uusissa taloissa maan alle osittain upotettavat tilavat syväsäiliöt ovat jo yleinen ratkaisu. Syväsäiliöiden tilavuus on 0,8–5 kuutiota. Perinteisten pyörällisten astioiden tilavuus on 140–770 litraa.

– Isot syväsäiliöt vähentävät jätekuljetuksia. Pihapinta-alaa niiden rakentamiseen tarvitaan vähemmän kuin perinteisiin katoksiin. Samaan tilaan, johon mahtuu viiden kuution syvä­säiliö, ei montaakaan pyörällistä astiaa menisi, Mikkolainen sanoo.

Maanalaiset säiliöt vähentävät kuljetusten päästöjä, ja ovat sikäli fiksu systeemi. Talo­yhtiöiden kannattaa kuitenkin miettiä syvä­säiliöiden järkevyyttä, jos kyseessä on pieni, muutaman asunnon taloyhtiö, jolloin pyörällinenkin jäteastia riittää 1–2 viikoksi. 

Mikkolaisen mukaan syväsäilöt ovat järkevämpiä kerrostaloissa ja suurissa rivitalo­yhtiöissä. Syväsäiliöiden haittapuolena ovat korkeammat investointikustannukset ja kalliimmat tyhjennyskerrat.

 – Isoissa taloyhtiössä investointi voi silti kannattaa, koska käyntikerrat vähenevät. Plussaa on sekin, että maanalaisista säiliöistä aiheutuu vähemmän hajuhaittoja ja kokonaisuus näyttää muutenkin siistiltä, Oskari Mikkolainen sanoo.

Teksti: Matti Valli